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Legionellenprüfung – Pflicht für Eigentümer von Wohnanlagen

by Anateck

Warum?

Bei den Legionellen handelt es sich um stäbchenförmige Bakterien, welche sich vor allem in warmem, stehendem Wasser verbreiten. Damit bieten Warmwasserspeicher in den Häusern sowie Wasserleitungen mit wenig Durchfluss optimale Bedingungen für das Wachstum dieser Krankheitserreger, die erst bei einer Temperatur von 60°C oder mehr absterben.

Die Trinkwasserverordnung vom 12. Oktober 2012 sieht aus diesem Grund eine regelmäßige Legionellenprüfung vor, denn die Bakterien werden dann für den Menschen gefährlich, wenn sie in die Atemwege gelangen, was bei der Inhalation von fein versprühtem Wasser während des Duschens oder beim einfachen Verschlucken passieren kann. Die Krankheitserreger gelangen mit dem Wasser in die Lunge und können dort schwere Infektionen wie das Pontiacfieber oder die Legionärskrankheit auslösen.

Wann?

Das Trinkwasser muss mindestens alle drei Jahre einer Legionellenprüfung unterzogen werden. Die Eigentümer bzw. der Verwalter einer Wohnanlage müssen dafür sorgen, dass die Legionellenprüfung regelmäßig durchgeführt wird.

Wie?

Diese Analyse wird von befugten, amtlich gelisteten Laboren durchgeführt. Das Wasser wird dabei an mindestens drei Stellen entnommen: am Ausgang und am Rücklauf des Warmwasserspeichers sowie an der vom Speicher am weitesten entfernten Stelle der Wasserleitung – zum Beispiel im obersten Stockwerk eines Wohnhauses.

 

Makler kommen aus der Mode?

Seit Sommer 2015 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip: Wer einen Immobilienmakler beauftragt, muss ihn auch bezahlen. Was Mieter und Vermieter beachten müssen.

Das Gesetz

Die Idee des Bestellerprinzips ist einfach: Derjenige, der die Dienste eines Immobilienmaklers in Anspruch nimmt, muss den Makler auch bezahlen. Das kann entweder der Mieter oder der Vermieter sein. In den meisten Fällen betrifft die Neuregelung allerdings Vermieter, weil sie normalerweise diejenigen sind, welche die Makler beauftragen. Bislang konnten sie die Provision – rund 2,38 Nettokaltmieten – auf die künftigen Mieter abwälzen. Das geht nun nicht mehr so leicht. Das Gesetz wurde im Rahmen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes umgesetzt und gilt seit dem 1. Juni 2015.

Was erhofft sich der Gesetzgeber davon?

Von dem Bestellerprinzip erhofft sich der Gesetzgeber in erster Linie eine Entlastung der Mieter. Gerade in Großstädten ist die Wohnsituation angespannt, viele Menschen müssen um eine knappe Anzahl der Wohnungen konkurrieren. Vor der Einführung des Bestellerprinzips wurden in Berlin beispielsweise vier von fünf Wohnungen über einen Makler vermietet. Das gab sowohl den Vermietern als auch den Maklern eine hohe Marktmacht. Mieter konnten also oftmals gar nicht anders, als die Courtage zu bezahlen. Doch das Prinzip, „Keine Provision, keine Chance auf Wohnung” soll nun nicht mehr gelten. Durch das Bestellerprinzip müssen Makler ihre Provisionsforderungen an den viel besser gestellten Vermietern orientieren. Das kann auch geringere Provisionen bedeuten.

Wie umgehen Makler die neue Regelung?

Bei einigen Wohnungs-Annoncen finden Mieter auch heute Sätze, welche die Zahlung einer Vermittlungsgebühr nahe legen. Der Mieterverein Hamburg warnt zum Beispiel, dass vermehrt Wohnungsangebote mit dem Zusatz „Ohne Courtage- Vertragsgebühr in Höhe von Euro 250,– zzgl. Mwst.“ inseriert werden. Solche Forderungen sind unzulässig und sollen Mieter stutzig werden lassen. Hat der Mieter die Gebühr bereits gezahlt, kann er die Summe bis zu drei Jahre nach der Zahlung zurückfordern. Der Makler macht sich durch solche Annoncen übrigens strafbar: Bis zu 25.000 Euro Geldbuße drohen ihm dann.

Welche Alternativen gibt es?

In den vergangenen Monaten haben Startups begonnen, die Lücke zu füllen, welche die Makler hinterlassen haben. Die Plattform McMakler zum Beispiel nimmt eine gestaffelte Provision für die Vermittlung der Wohnung. Wer für eine Wohnung bis zu 1200 Euro Nettokaltmiete verlangt, zahlt im erfolgreichen Vermittlungsfall 498 Euro Makler-Courtage. Domiando bietet seinen Vermieter-Kunden Leistungs-Pakete: Für 299 Euro übernimmt die Firma die Vermarktung der Wohnung im Internet, die Terminkoordination mit den potenziellen Mietern sowie den Vertragsabschluss. Einige der Plattformen setzen bei der Mieter-Suche auf das Dating-Prinzip. Auf mietercasting.de beispielsweise können sich sowohl Mieter als auch Vermieter registrieren. Haben beide Parteien genug Übereinstimmungen, können sie miteinander in Kontakt treten.

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Bausparverträge und Wüstenrot. Gericht erschwert Kündigung Hochzins-Verträge

Alte Bausparverträge sind für Bausparkassen ein Minusgeschäft. Deshalb kündigen sie diese. Ein Urteil des Oberlandesgerichts Stuttgart macht es den Kunden leichter, sich zu wehren.

Wer heute einen Bausparvertrag abschließt, muss sich damit abfinden, dass sein Sparguthaben minimal verzinst wird. Die meisten Bausparkassen zahlen zwischen 0,5 und 1,5 Prozent Zinsen. Glück hat der, wer noch einen alten, höher verzinsten Vertrag ergattert hat – könnte man meinen. Doch auch die Alt-Bausparer haben häufig Probleme. Denn für die Kassen sind die in den 1980er und 1990er Jahren abgeschlossenen Hochzinsverträge inzwischen eine Belastung. Grund ist das Niedrigzinsumfeld: Die Kassen sind gezwungen, geringe Darlehenszinsen zu garantieren, müssen jedoch weiterhin hohe Guthaben-Zinsen zahlen. Sie sind deshalb bestrebt, sie zu kündigen und berufen sich dabei häufig auf das Sonderkündigungsrecht zehn Jahren nach Zuteilungsreife des Bauspardarlehens.

Ein Urteil des Oberlandesgerichts Stuttgart könnte nun Bausparern helfen, denen eine solche Kündigung droht. Ende März hat das Gericht im Berufungsverfahren im Streit um die Kündigung eines alten Vertrages durch die Bausparkasse „Wüstenrot” zugunsten der betroffenen Bausparerin entschieden (Aktenzeichen: 9 U 171/15).

Um was ging es bei dem Fall?

Die Bausparkasse Wüstenrot hatte einer Kundin einen 1978 abgeschlossenen Bausparvertrag gekündigt. Dieser war mir drei Prozent verzinst und bereits seit 1993 zuteilungsreif. Die Frau hatte das mit dem Bauspar-Vertrag verbundene Baudarlehen nie in Anspruch genommen und hatte auch die Zahlung der Sparraten nach 1993 eingestellt. Die Bausparsumme – 20.000 Euro – wurde nicht erreicht. Zum Kündigungszeitpunkt belief sich das Bausparguthaben auf 15.000 Euro.

Die Bausparkasse hatte ihr den Bausparvertrag im Januar 2015 gekündigt. Sie berief sich dabei auf das Sonderkündigungsrecht des Darlehensnehmers. Demnach kann der Darlehensnehmer – und als solcher tritt die Bausparkasse während der Ansparphase eines Bausparvertrags auf – einen Vertrag zehn Jahre nach vollständigem Leistungsempfang kündigen. In der ersten Instanz ging die Strategie der Kasse auf: Das Landgericht Stuttgart gestand der Kasse ihr Sonderkündigungsrecht zu, so wie auch weitere Gerichte, etwa in Celle oder München.

Wie argumentierte das Oberlandesgericht Stuttgart?

Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart hat das Urteil der ersten Instanz nun im Berufungsverfahren gekippt. Die Richter argumentierten, dass das Sonderkündigungsrecht der Kasse erst greife, wenn das Darlehen der Kundin vollständig zugeteilt sei – heißt, wenn die vereinbarte Bausparsumme von 20.000 Euro erreicht ist. Dabei spiele die Zuteilungsreife keine Rolle. Die Kundin müsse weiterhin die Möglichkeit haben, ihr Darlehen in Anspruch zu nehmen, auch wenn sich das für sie bei den derzeitigen Zinsen nicht rechne. Die im Vertrag vereinbarten Darlehenszinsen betrugen fünf Prozent. Derzeit liegen Baudarlehenszinsen bei rund zwei Prozent der Darlehenssumme.

Neben dem Sonderkündigungsrecht berief sich die Bausparkasse „Wüstenrot” auf das gesetzliche Vertragskündigungsrecht. Die Kundin hatte die monatlichen Sparraten 1993 eingestellt. Das war vertragswidrig und führte dazu, dass der Vertrag länger als nötig bestand. Doch auch da entschied das Gericht zugunsten der Kundin. Die Bausparkasse hätte die Überlänge des Vertrags leicht verhindern können, indem sie die Kundin gemahnt hätte, die Zahlungen fortzusetzen. Weil sie aber das Ruhen des Vertrages erlaubt habe, sei die Kasse nicht schutzbedürftig und könne sich später nicht auf das Kündigungsrecht berufen.

Was bedeutet das Urteil für die Bausparer?

In Deutschland gibt es rund 200.000 Kunden, denen in den vergangenen Monaten alte, hochverzinste Bausparverträge gekündigt wurden. Diese Menschen haben durch das Stuttgarter Urteil ein starkes Argument gegen die Kündigungen durch die Kassen an die Hand bekommen. Wer trotz Kündigung am alten Bausparvertrag festhalten möchte, sollte in jedem Fall der Kündigung schriftlich widersprechen. Beharrt die Bausparkasse weiterhin auf der Kündigung, kann ein Anwalt weiterhelfen. Auch für mögliche Gerichtsverfahren ist das Urteil des OLG Stuttgart eine Orientierungshilfe – zumal viele der Sparkassen in den vergangenen Jahren Bausparverträge aktiv als Geldanlageprodukte beworben haben, die man unabhängig vom eigentlichen Bauvorhaben abschließen konnte.

Wichtig: Das Urteil begünstigt nicht grundsätzlich alle Kunden, denen der hochverzinste Bausparvertrag gekündigt wurde, sondern nur jene, deren Vertrag zwar zuteilungsreif, aber noch nicht voll bespart ist. Bei Bausparverträgen, deren vereinbarte Sparsumme erreicht ist, ist die von den Kassen ausgesprochene Kündigung meistens rechtens. So haben mehrere Gerichte entschieden, zum Beispiel das OLG Frankfurt im Jahr 2013 (Aktenteichen: 19 U 106/13) und das OLG Stuttgart im Beschluss vom 14. Oktober 2011 (Aktenzeichen: 9 U 151/11).

 

Was gehört zu den Aufgaben eines WEG- bzw. Hausverwalters?

Die Aufgaben eines WEG- oder Hausverwalters sind sehr breit gefächert und für die meisten Wohnungs- bzw. Hauseigentümer nur teilweise bekannt. Oft wissen sie leider nur einen Bruchteil davon, was ihr Immobilienverwalter im täglichen Geschäft leistet.

Die Rechte und Pflichten des WEG- oder Hausverwalters sind in mehreren Paragrafen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) geregelt. Weitere Aufgaben des Verwalters ergeben sich aus der Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung), der Rechtsprechung, dem Verwaltervertrag und den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Verwaltervertrag sind – neben den gesetzlich vorgegebenen allgemeinen Verwalterleistungen – auch die besonderen Verwalterleistungen und die Verwaltervergütung geregelt.

Hier ein kleiner Überblick:

Kaufmännische Aufgaben
  • Erstellung und Prüfung von Wirtschaftsplänen
  • Erstellung von Abrechnungen einschließlich der Rechnungskontrolle und Belegprüfung
  • Buchführung sowie Prüfung aller Geldein- und Abgänge
  • Wohngeldabrechung, monatliche Sollstellung und Mahnwesen bei Zahlungsverzug
  • Verwaltung von Giro-, Festgeld- und Sparkonten
  • Veranlassung, bzw. Erstellung von Heizkostenabrechnungen
  • Errechnung und Anforderung von Sonderumlagen
  • Inkasso, Liquidationsplanung, Wirtschaftlichkeit, Rechenschaftslegung gegenüber den Eigentümern
  • Verwaltung und Disponierung des Geldverkehrs, Bearbeitung von Lastschriftabbuchungen
Technische Aufgaben
  • Überwachung von Objekten, ggf. durch regelmäßige Begehungen
  • Erfassung von Verbrauchswerten (Heizung, Wasser, Strom)
  • Planung, Vergabe, Überwachung und Abrechnung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten, einschließlich Preisanfrage, Ausschreibungen, Auftragsvergabe, Rechnungskontrolle, Mängelrügen, Einhaltung Gewährleistungsansprüche
  • Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten, inkl. TÜV-Kontrollen und Brandschutz sowie Beachtung technischer Verordnungen (z. B. bei Rolltoren, Doppelparker, Heizanlagen, Fahrstuhleinrichtungen, Hebe- und Lüftungsanlagen)
  • Veranlassung von Schadensbeseitigungen durch Handwerker
  • Erstattung von Schadensmeldungen gegenüber Versicherung und Verursacher
  • Versicherungsabrechnung durchführen
  • Einweisung Handwerker und Hausmeister
  • Schlüsselbestellung
  • Beauftragen von Sachverständigen
  • Entwicklung von Nutzungskonzepten
Rechtliche Aufgaben
  • Vertretung der Eigentümergemeinschaft
  • Beachten aller rechtlichen Rahmenbedingungen und Verordnungen
  • Abschluss und Prüfung von Verträgen (Versicherungsverträge, Wartungsverträge)
  • Einleiten von Klagen bei Zahlungsrückstand
  • Mitwirkung bei Gerichtsterminen, Beschlussanfechtungen, Hausgeldklagen,
  • Vertretung bei/mit Anwälten und vor Gericht
  • Verhandlung und Abschluss von Wartungsverträgen
Organisatorische Aufgaben
  • Korrespondenz mit Eigentümern und Mietern vermieteter Eigentumswohnungen
  • Organisation und Durchführung der Eigentümerversammlung, einschließlich Terminabstimmung, Tagesordnung, Protokoll
  • Erstellung von Sitzungsprotokollen und Beschlussniederschriften, inkl. Versand an Eigentümer
  • Führung von Beschlusssammlungen
  • Aufstellung und Einhaltung der Hausordnung
  • Erstellung und Verteilung von Rundschreiben und Aushängen
  • Beschwerdemanagement
  • Maßnahmenentwicklung zur Fristenwahrung und zur Vermeidung von Rechtsnachteilen
  • Wahrnehmung von Orts- und Gerichtsterminen

WEG-Rechtsprechung kompakt: Streitwert bei Veräußerungszustimmung

OLG Hamm, Beschluss v. 14.4.2015, I-15 Wx 112/15; OLG München, Beschluss v. 7.5.2014, 32 W 681/14 WEG:

Der Streitwert einer Klage im WEG-Verfahren auf Zustimmung des WEG-Verwalters bzw. der übrigen Wohnungseigentümer zur beabsichtigten Veräußerung des Wohnungseigentums ist nach dem vereinbarten Kaufpreis zu bewerten.

(OLG Hamm, Beschluss v. 14.4.2015, I-15 Wx 112/15).

Das Interesse des klagenden Wohnungseigentümers an der Veräußerung seiner Wohnung entspricht ihrem Kaufpreis. Die beklagten übrigen Wohnungseigentümer verfolgen das Interesse, dass die Veräußerung unterbleibt. Damit deckt sich ihr Interesse mit dem Verkaufsinteresse, sodass maßgebend das Einzelinteresse des klagenden Wohnungseigentümers ist – also der Kaufpreis der Wohnung.

Unsere neue Homepage ist online!

Wir haben uns viel Mühe gegeben, eine informative und nicht zu überladene Homepage zu erstellen und hoffen, Sie finden die wichtigsten Informationen auf Anhieb! Für Tipps und Anregungen, oder auch einfach Lob dazu wären wir Ihnen dankbar :-).

Ihr Team von Anateck