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Legionellenprüfung – Pflicht für Eigentümer von Wohnanlagen

by Anateck

Warum?

Bei den Legionellen handelt es sich um stäbchenförmige Bakterien, welche sich vor allem in warmem, stehendem Wasser verbreiten. Damit bieten Warmwasserspeicher in den Häusern sowie Wasserleitungen mit wenig Durchfluss optimale Bedingungen für das Wachstum dieser Krankheitserreger, die erst bei einer Temperatur von 60°C oder mehr absterben.

Die Trinkwasserverordnung vom 12. Oktober 2012 sieht aus diesem Grund eine regelmäßige Legionellenprüfung vor, denn die Bakterien werden dann für den Menschen gefährlich, wenn sie in die Atemwege gelangen, was bei der Inhalation von fein versprühtem Wasser während des Duschens oder beim einfachen Verschlucken passieren kann. Die Krankheitserreger gelangen mit dem Wasser in die Lunge und können dort schwere Infektionen wie das Pontiacfieber oder die Legionärskrankheit auslösen.

Wann?

Das Trinkwasser muss mindestens alle drei Jahre einer Legionellenprüfung unterzogen werden. Die Eigentümer bzw. der Verwalter einer Wohnanlage müssen dafür sorgen, dass die Legionellenprüfung regelmäßig durchgeführt wird.

Wie?

Diese Analyse wird von befugten, amtlich gelisteten Laboren durchgeführt. Das Wasser wird dabei an mindestens drei Stellen entnommen: am Ausgang und am Rücklauf des Warmwasserspeichers sowie an der vom Speicher am weitesten entfernten Stelle der Wasserleitung – zum Beispiel im obersten Stockwerk eines Wohnhauses.

 

Was gehört zu den Aufgaben eines WEG- bzw. Hausverwalters?

Die Aufgaben eines WEG- oder Hausverwalters sind sehr breit gefächert und für die meisten Wohnungs- bzw. Hauseigentümer nur teilweise bekannt. Oft wissen sie leider nur einen Bruchteil davon, was ihr Immobilienverwalter im täglichen Geschäft leistet.

Die Rechte und Pflichten des WEG- oder Hausverwalters sind in mehreren Paragrafen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) geregelt. Weitere Aufgaben des Verwalters ergeben sich aus der Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung), der Rechtsprechung, dem Verwaltervertrag und den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Verwaltervertrag sind – neben den gesetzlich vorgegebenen allgemeinen Verwalterleistungen – auch die besonderen Verwalterleistungen und die Verwaltervergütung geregelt.

Hier ein kleiner Überblick:

Kaufmännische Aufgaben
  • Erstellung und Prüfung von Wirtschaftsplänen
  • Erstellung von Abrechnungen einschließlich der Rechnungskontrolle und Belegprüfung
  • Buchführung sowie Prüfung aller Geldein- und Abgänge
  • Wohngeldabrechung, monatliche Sollstellung und Mahnwesen bei Zahlungsverzug
  • Verwaltung von Giro-, Festgeld- und Sparkonten
  • Veranlassung, bzw. Erstellung von Heizkostenabrechnungen
  • Errechnung und Anforderung von Sonderumlagen
  • Inkasso, Liquidationsplanung, Wirtschaftlichkeit, Rechenschaftslegung gegenüber den Eigentümern
  • Verwaltung und Disponierung des Geldverkehrs, Bearbeitung von Lastschriftabbuchungen
Technische Aufgaben
  • Überwachung von Objekten, ggf. durch regelmäßige Begehungen
  • Erfassung von Verbrauchswerten (Heizung, Wasser, Strom)
  • Planung, Vergabe, Überwachung und Abrechnung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten, einschließlich Preisanfrage, Ausschreibungen, Auftragsvergabe, Rechnungskontrolle, Mängelrügen, Einhaltung Gewährleistungsansprüche
  • Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten, inkl. TÜV-Kontrollen und Brandschutz sowie Beachtung technischer Verordnungen (z. B. bei Rolltoren, Doppelparker, Heizanlagen, Fahrstuhleinrichtungen, Hebe- und Lüftungsanlagen)
  • Veranlassung von Schadensbeseitigungen durch Handwerker
  • Erstattung von Schadensmeldungen gegenüber Versicherung und Verursacher
  • Versicherungsabrechnung durchführen
  • Einweisung Handwerker und Hausmeister
  • Schlüsselbestellung
  • Beauftragen von Sachverständigen
  • Entwicklung von Nutzungskonzepten
Rechtliche Aufgaben
  • Vertretung der Eigentümergemeinschaft
  • Beachten aller rechtlichen Rahmenbedingungen und Verordnungen
  • Abschluss und Prüfung von Verträgen (Versicherungsverträge, Wartungsverträge)
  • Einleiten von Klagen bei Zahlungsrückstand
  • Mitwirkung bei Gerichtsterminen, Beschlussanfechtungen, Hausgeldklagen,
  • Vertretung bei/mit Anwälten und vor Gericht
  • Verhandlung und Abschluss von Wartungsverträgen
Organisatorische Aufgaben
  • Korrespondenz mit Eigentümern und Mietern vermieteter Eigentumswohnungen
  • Organisation und Durchführung der Eigentümerversammlung, einschließlich Terminabstimmung, Tagesordnung, Protokoll
  • Erstellung von Sitzungsprotokollen und Beschlussniederschriften, inkl. Versand an Eigentümer
  • Führung von Beschlusssammlungen
  • Aufstellung und Einhaltung der Hausordnung
  • Erstellung und Verteilung von Rundschreiben und Aushängen
  • Beschwerdemanagement
  • Maßnahmenentwicklung zur Fristenwahrung und zur Vermeidung von Rechtsnachteilen
  • Wahrnehmung von Orts- und Gerichtsterminen